INNSPILL TIL REVISJON AV HUSLEIELOVEN
Jeg har en mindre bygård i Bergen sentrum hvor jeg leier ut 1. etasje til butikk, og hvor jeg i 2. til 4. etasje leier ut 6 individuelle rom med adgang til felles kjøkken, felles bad, felles 2 dusjrom og felles 2 toaletter, med andre ord et bofellesskap/bokollektiv.
Jeg ser av mandatet for husleielovutvalget at utvalget skal vurdere om bofellesskap som boform skal reguleres særskilt i husleieloven. Det er positivt ettersom dagens husleielov ikke er tilpasset bofellesskap.
Utvalget skal se på tiltak som øker botryggheten for leietakere. Bofellesskap står her i en særstilling ettersom tiltak som øker botryggheten for den enkelte leietaker, kan øke utryggheten for de øvrige leietakerne. Leietakere har med dagens regler god juridisk beskyttelse mot oppsigelse i leieperioden. Det kreves vesentlig mislighold for at utleier kan si opp leieavtalen, og ved gjentagende dårlig oppførsel etter skriftlig varsel fra utleier. Dernest kan leietaker prøve oppsigelsen for retten. Det er svært mange ting en leietaker kan gjøre som gjør livet surt for øvrige leietakere uten at vedkommende kan sies opp, eller før oppsigelse eventuelt blir effektuert. Det kan imidlertid være et disiplinerende element at vedkommende vet at dårlig oppførsel kan medføre at leieavtalen ikke vil bli forlenget etter tre års leietid. I praksis vil det gjerne være slik at det er øvrige leietakere som vil måtte flytte hvis de ønsker gode boforhold og de bor sammen med en vanskelig leietaker som ikke ønsker å flytte ut. For utleier vil dette kunne skape en vanskelig situasjon, ikke minst når ledige rom skal leies ut, og en vanskelig leietaker gjør dette til et dårlig utleieobjekt.
For utleiere som leier ut rom i egen bolig, er denne typen problemer ivaretatt ved at minste leietid er satt til ett år. I den grad det skal gjøres endringer i minstetiden på husleieavtaler, blir det viktig at bofellesskap blir behandlet særskilt, og at minste leietid for disse heller blir kortere enn lengre.
Av samme grunn, om enn av mindre viktighet, bør en vurdere særskilte reguleringer for bofellesskap i hsl. § 9-7 om formkrav til utleierens oppsigelse og i § 9-8 om tilsidesettelse av oppsigelse, etter mønster av hva som gjelder utleie hvor leietaker av enkelt beboelsesrom har adgang til en annens bolig i tidsubestemte avtaler, i den grad fellesrom i bofellesskap ikke er omfattet av dagens formulering om adgang til annens bolig.
I § 3-4 om betaling for elektrisitet og brensel, annet ledd, er det angitt et flertall på to tredjedeler av leierne kan kreve installert apparat for måling av den enkeltes forbruk av hhv. elektrisitet og vann og avløp. Det er ikke mulig å måle den enkeltes forbruk i fellesrommene i et bofellesskap, og paragrafen bør omformuleres hva angår bofellesskap. En mulig løsning for elektrisitet er å ha krav til måler (dvs. såkalt minusmåler på den enkeltes rom, uten egen abonnementsavgift) og måler enten for fellesrommene eller en hovedmåler for hele bofellesskapet, slik at det er mulig å regne ut forbruket i fellesrommene ved å trekke strømforbruket i leietakernes egne rom fra strømforbruket på hovedmåleren.
I § 7-1 om opptak i husstand er regelen om leierens rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn ikke tilpasset bofellesskap, og særlig ikke hvis man ønsker å ta hensyn til øvrige leietakere i bofellesskapet. Regelen åpner for at bofellesskapet blir overbefolket, og at det blir for mange som skal benytte fellesrommene sammen.
I § 7-4 om framleie av bolig ved midlertidig fravær er leietaker gitt rett til framleie i to år hvis det er tungtveiende grunner. Godkjenning av utleier kan bare nektes hvis framleierens forhold (og egenskaper ved boligen) gir saklig grunnlag for det. Ved utleie av rom i bofellesskap er det mye viktigere at leietakere kommer overens og fungerer godt sammen enn i andre former for utleie. Utvelgelsen av hvem som skal bo sammen, kan derfor være viktigere, og baseres på flere kriterier enn det som gjelder ved ordinære utleieforhold. Utleier av rom i bofellesskap bør derfor kunne nekte fremleie uten å kunne bli avkrevd et saklig grunnlag for det.
I mandatet, punkt 3.4, er bofellesskap omtalt på en måte som implisitt definerer at bofellesskap er basert på én leieavtale. Det er neppe en hensiktsmessig avgrensning av bofellesskap. Det avgjørende må vel være om leietakere deler kjøkken og bad, eventuelt bare kjøkken eller bad.
Jeg har også et par merknader som ikke spesifikt går på bofellesskap.
§ 4-2 om indeksregulering er formulert slik at den er vanskelig å forstå, og den gir ikke presis årlig justering av leien i tråd med endringer i konsumprisindeksen. Målet med bestemmelsen er vel å opprettholde det reelle leienivået på det nivået man ble enig om ved inngåelsen av kontrakten, eventuelt ved oppstart av leieforholdet. Det er vanskelig å få til en eksakt justering på årlig basis ettersom SSB publiserer endringer i konsumprisindeksen på månedsbasis minst 1 måned og 10 dager etter at et år har gått etter at leiekontrakten ble inngått og minst 1 år og 10 dager etter siste leiejustering. Med dagens regel skal leier også ha en måneds varsel om husleieregulering. Dagens regler innebærer at leiejusteringen hvert år får et etterslep, noe som innebærer at den reelle leien blir lavere enn den opprinnelige leien i en periode med økning av KPI, og at den reelle leien blir høyere enn den opprinnelige leien i en periode med nedgang i KPI. Bestemmelsene bør endres slik at man får mulighet til å endre leien så presist som mulig på årlig basis. Man bør ta utgangspunkt i leieavtalens dato for overtakelse og samme dato senere år og tillate justering tilsvarende endring i KPI i en tolvmåneders periode etter disse. Varslingsfristen bør reduseres til 14 dager. Det vil tillate at et leieforhold med oppstart, eller leieregulering, fra f.eks. 1. august vil kunne reguleres med virkning fra 1. oktober. Da vil det kun være det første året at man får et etterslep av reguleringen når en tar utgangspunkt i årlig regulering.
I §§ 3-1 og 3-4 er det åpnet for at utleier kan ta betalt for strøm og vann og avløp etter forbruk. Jeg vet ikke hvor omfattende det er i Norge, men i Bergen er det etablert et bossnett hvor det betales ca. 10 kroner per søppelpose (dvs. per åpning av luke) som kastes i bossnettet. For ordinære boenheter (særskilt definisjon) er det 5 gratis innkast per måned, mens det for bofellesskap er etablert en særskilt ordning med halvert årsavgift, men ingen gratis innkast. Kostnaden belastes over kommunale avgifter, som belastes huseier. Prisstrukturen er utformet av myndighetene for å oppfordre til redusert søppel. Det er da naturlig at insentivet til redusert søppel også omfatter leietakere, og at disse derfor skal kunne belastes for faktisk forbruk på linje med strøm og vann og avløp. Husleieloven bør endres slik at det åpnes for dette. Prisingen per åpning av luke åpner med dagens husleielov dessuten muligheten for illojal oppførsel fra leietakers side overfor utleier.