Innspill til Husleielovutvalget
I mandatet for Husleielovutvalget slås det fast at de som leier bolig på generelt grunnlag opplever dårligere boforhold enn boligeiere:
«De bor ofte trangere, har oftere fukt og råte i boligen sin, og opplever i større grad bomiljøet som dårlig. Mange leietakere opplever også bosituasjonen som ustabil og uforutsigbar. Dette er særlig problematisk for barnefamilier.»
Gatejuristen representerer grupper av leietakere hvor mange nettopp opplever dette. De har en krevende bosituasjon som kan være både ustabil og uforutsigbar. Mange har et bomiljø som de færreste andre i samfunnet ellers kjenner seg igjen i eller kunne bodd i over tid (ref. dokumentar-serien «Petter- der ingen vil bo», TV2). Dette kan gjelde både ungdom, barnefamilier og personer med rusbakgrunn eller utfordringer knyttet til rus. I saker der barn er del av leietakers husstand mener vi at «barnets beste» bør vektlegges i større grad. Vi har sett saker hvor uenighet om utbedring av sopp og mugg i leieboliger kan dra ut i tid, samtidig som beboerne blir sykere av helsebelastningen det medfører å bo under slike forhold. Det er uverdig for alle som opplever det, og særlig uheldig med barn. Å knytte barns rettigheter særlig opptil husleieloven, er en utfordring vi gjerne vil gi til utvalget, i håp om et særlig fokus og bedring.
Forbrukerrådets rapport «Å leie bolig» fra 2021 trakk også frem at leiemarkedet for mange leietakere var preget av usikkerhet og lite stabilitet. Det medfører en mangel på opplevelsen av å ha et trygt og godt hjem. Trygge og forutsigbare leieforhold og kontrakter er bra for begge parter i et leieforhold. For våre klienter er det spesielt viktig å oppleve at bosituasjonen gir en trygg base for eget liv og utfordringer man måtte stå i eller bære med seg. Botryggheten handler også om relasjoner til utleier, og at rammene rundt leieforholdet er så avklart og ryddig som mulig. Det er derfor sentralt at god dialog og kommunikasjon ligger til grunn i leieforholdet, både som utgangspunkt for kontrakts-forholdet, men også som et viktig forebyggende element for å unngå konflikt eller uenighet underveis og i ettertid. Vi opplever at ivaretakelse av botrygghet for våre klienter også i stor grad handler om hva slags botilbud de enkelte kommuner, boligkontor og sosialtjenester kan tilby. Hvilken oppfølging som gis både før, under og etter leieperioden for de klientene som trenger ekstra støtte, vil også ha svært mye å si. Mye av dette grenser opp mot bestemmelser i andre lover og ansvar som påligger det offentlige, men nevnes her som en viktig del av helheten for mange, og som et svært sentralt rammeverk for botrygghet for mange av våre klienter.
Gatejuristen ser at klienter kommer opp i vanskelige situasjoner knyttet til leie av bolig som følge av at kontraktsforholdet inneholder en ubalanse mellom partene. Der husleieloven var ment å bidra til større balanse, og sikkert til dels har klart det, så er det fortsatt mange mennesker som ikke kan nyttiggjøre seg rettigheter som ligger inne i dagens lov. Vi synes derfor det er uheldig at tilgangen til fri rettshjelp er behovsprøvd i tvister om opphør av leieforhold. Dette utelukker mange fra å få bistand i saker som kan være svært inngripende i botryggheten for den enkelte.
Flere av sakene vi bistår klienter med, omhandler erstatningsansvar for skader på leieobjektet, og hvor partene er uenige om hvordan leiligheten var på innflyttingstidspunktet. Vi støtter en lovfestet plikt til en protokoll eller f.eks. et dokumentasjonskrav med bilder/video av leilighetens tilstand både ved inn- og utflytting. Dette kan virke konfliktdempende, men også være veldig nyttig dersom saken f.eks. kommer til HTU osv.
Mange av våre klienter leier kommunale boliger, eller de får bistand fra kommunen til å inngå leiekontrakter på det private markedet. I flere tilfeller ser vi også at kommunen kan peke på eller har samarbeid med store private utleiere, hvor de også stiller med depositum eller kommunal garanti.
Her har vi flere ganger opplevd at utleier etter avslutning av leieforholdet kommer med krav som dekkes inn av garanti eller depositum stilt fra kommunens side, og at dette kan gå leietaker «hus forbi» eller at man ikke når frem med sine innsigelser mot utleiers kostnads- og utbedringskrav. Dette blir fort en gjeldsbyrde som leietaker må dra med seg videre. I noen tilfeller kan det være riktig, men vi ser også tendenser til at rettsikkerheten for våre klienter i slike tilfeller er for dårlig.
En bedre organisert, og lovpålagt dokumentasjonsplikt ved inn- og utflytting ville ha bidratt til at flere av disse sakene kunne vært unngått. Når kommunen stiller garanti eller depositum, burde de også stilt opp ved inn- og utflytting, for på den måten bedre kunne ivareta leietakers rettigheter når spørsmålet om erstatningsansvar dukker opp i etterkant. Det samme burde være en selvfølge der kommunen bistår i selve boligfremskaffelsen og oppfølging av bosituasjonen ellers. Men en plikt til en form av «tilstandsprotokoll» vil uansett kunne hjelpe begge sider av husleieforholdet.
Tidsbestemte kontrakter kan låse leietakerne i vanskelige leieforhold og medføre unødvendige kostnader. Slike kontrakter kan redusere muligheten til å flytte på seg ved endringer i livssituasjon og uforutsette hendelser. Fremleie, som kan være en mulighet etter dagens regler, vil ikke være en løsning for alle. Det kan skyldes at man ikke ønsker å overføre et krevende leieforhold til en annen, eller fordi man ikke klarer å organisere og følge opp et fremleieforhold. Vi støtter derfor et initiativ til at profesjonelle (og kommunale) boligtilbydere bør tilby tidsubestemte leiekontrakter. Vi ser et særlig behov for dette for utsatte grupper med spesielt behov for trygghet og stabilitet, og mener et særlig ansvar her påhviler kommunene. Når det gjelder privatpersoners utleie ser vi at andre hensyn gjør seg gjeldende, men også her er det ønskelig med en lengre «minstehorisont» for leietaker, og at tidsperioden for utleie økes fra dagens regler.
Skal man fortsatt ha tidsbestemte kontrakter, kan dette forsvares f.eks. ved utleiedel av egen bolig (typisk kjeller/hybelleilighet), men også her bør minstetiden opp for å kunne øke botryggheten for leietaker. At det fortsatt kan være behov for tidsbestemte leieavtaler er forståelig, men det bør da være veldig klart i hvilke tilfeller dette skal være mulig. Utleier vil uansett kunne gå til oppsigelse, men det er da viktig at grunnlagene for oppsigelse kan etterprøves og dokumenteres. Vi opplever at noen utleiere f.eks. kan oppgi som oppsigelsesgrunn at de skal bruke leieobjektet selv, men at leiligheten kort tid etter utflytting legges ut for leie på markedet igjen. På denne måten omgås oppsigelsesreglene, og en slik praksis og dagens regelverk, medfører et svekket oppsigelsesvern for leietaker.
En oppsigelsesadgang for leietaker med tre måneder bør alltid være til stede i et leieforhold. Dette gir leietaker en mulighet til å komme seg ut av et leieforhold som ikke er bra, eller fungerer dårlig, og vil uansett samtidig gi utleier en mulighet til å områ seg og kunne få inn en ny leietaker. Det vil kunne gi en bedre balanse i leieforholdet, og unngå at man låses for en lengre tid i tidsbestemte kontrakter. Dette rammer også mange unge som ser seg nødt til å signere tidsbestemte kontrakter uten oppsigelsesadgang, for å få tilgang til en leiebolig, og med relativt begrensede muligheter til å komme seg ut av leieforholdet ved behov, før leieperioden er over.
Vi vil også tilføye et ønske om at utleiers tapsbegrensingsplikt ved leietakers heving/for tidlig utflytting bør lovfestes. Dette er på bakgrunn av erfaringer i konkrete saker hvor leietaker opplever unødvendige og til dels urimelige krav i etterkant, og hvor en større og bedre aktivitet fra utleiers side, ville ha redusert tapet og dermed spart tidligere leietaker for store utgifter.
Gatejuristen støtter opp om formålet med, og arbeidet i, utvalget. Vi vil på vegne av våre målgrupper understreke betydningen av et oppgitt mål med dette arbeidet i mandatets pkt. 2;
«……. vurdere, og foreslå, endringer som styrker leietakeres rettigheter, sikrer grunnleggende botrygghet…»
Vi ser i vårt arbeid hvor viktig botrygghet er for den enkelte leietaker. Særlig arbeidet med barn og unge, og ikke minst med vår målgruppe innenfor rusfeltet, så er vi svært opptatt av at husleielovens bestemmelser ikke bare på papiret, men også i praksis i stor grad bidrar til nettopp å sikre disse gruppenes grunnleggende botrygghet. Det har avgjørende betydning for fremme av leietakeres livskvalitet, og er av stor viktighet for den enkeltes helse, trivsel og deltakelse i samfunnet.
Øyvind Duesund
Jurist – Gatejuristen
På vegne av Gatejuristnettverket