Innspill til Husleielovutvalget fra privatperson
Hei. Her kommer noen innspill til deres arbeid. Enkelte av innspillene ligger kanskje utenfor deres mandat å vurdere, men det er forhold som påvirker leieforhold.
Næring og kapitalinntekt
Grensen mellom næring og kapitalinntekt kan påvirke hvordan en utleier velger å organisere sine leieforhold. Eksempelvis vil en utleier av et kollektiv være tjent med å ha én felles kontrakt fremfor en for hver leietaker. Det kan by på problemer og uklare ansvarsforhold innad i kollektivet.
Grensen mellom kapital og næring kan også påvirke salg av eiendom. For mange utleiere er det en fordel å redusere aktivitet for å avvikle virksomhet før et salg. Det er en enkel skattetilpasning som er uheldig for den enkelte leietaker som må flytte fordi utleier skal spare skatt.
Flermannsbolig
Utleie av egen bolig er skattefri på nærmere vilkår, men ikke dersom boligen blir ansett for å være flermannsbolig. En flermannsbolig er en bolig med tre eller flere selvstendige boenheter.
En skattemessig tilpasning er å omgjøre selvstendige leiligheter til uselvstendige, som for eksempel hybler uten WC. Det er skattemessig mer hensiktsmessig å leie ut fire hybler enn to fullverdige leiligheter. Reglene om flermannsbolig bidrar ikke til gode leieforhold.
Skattefritt salg av bolig
Skattereglene ved salg av egen bolig slår uheldig ut for leietakere.
Ved å bo i boligen i minst ett år før salg slipper eier skatt på gevinsten. Skattereglene oppfordrer til slik tilpasning og det er mange som tilpasser seg. Da må typisk leietaker flytte. Salg av bolig er som regel en gyldig oppsigelsesgrunn.
Det kan også tenkes tilfeller der eier sier opp leietaker og melder flytting, uten reelt å bo i boligen. Det er uansett uheldig at en bolig blir stående tom i påvente av salg. I Danmark er vilkåret for skattefritt salg at boligen er ervervet med sikte på varig bosted, et slikt subjektivt vilkår vil hindre ulempene ved dagens regler.
Kortidsutleie
I flere tilfeller står kortidsutleie i direkte konflikt med alminnelig utleie. Det er uheldig når potensielle fastboende blir fortrengt til fordel for fritidsformål. Her er det helt sikkert mange tiltak og erfaringer utvalget kan vurdere om de ser det hensiktsmessig.
Eie til leie
På Island kan en huseier leie ut boligen sin skattefritt såfremt huseieren leier boligen hen bolig. Jeg vil anmode utvalget om å hente erfaringer fra Island. Jeg vil anta at en slik ordning vil bidra til mer samhandling mellom eie- og leiesektoren, som er positivt.
Se gjerne også på registreringsplikt for husleiekontrakter og den digitale infrastrukturen som det offentlige har lagt til rette for på Island. Der kan det være noe å hente.
Nærståenderegelen
Nærståenderegelen åpner for at utleier kan leie ut til sine nærstående mot at de betaler løpende driftskostnader. Allerede her er regelen i konflikt med husleieloven som sier at husleien skal være et fast beløp. Det er ikke alltid mulig å vite driftskostnadene tre år frem i tid. Det kan være fornuftig å åpne for variabel husleie på nærmere vilkår som ved bruk av nærståenderegelen.
Leie til leie
Et annet tilfelle hvor det kan være hensiktsmessig med variabel leie er ved såkalte leie-til-leie ordninger. Det vil typisk være dersom leietaker på tidsbestemt kontrakt ønsker å leie ut for kortidsutleie i sommerferien. Selvfølgelig med samtykke fra utleier. Husleieloven bør være tilpasset dagens digitale muligheter for å utnytte boligmassen optimalt gjennom ulike leie til leie løsninger.
Depositum
Depositum oppleves av mange som upraktisk, og resultatet kan være at utleier ikke har sikkerhet for leieforholdet. Utenlandske leietakere må typisk møte i bank, og kostnadene er forholdsvis høye. For kortere leieforhold oppleves etableres ofte ikke depositum. Enkelte forsikringsordninger er på markedet. Kan det tenkes alternativer/bedre løsninger?
Koblingsregel i husleieloven
Kan det være en idé å innta en koblingsregel mellom husleieloven og plan- og bygningsloven, slik det er gjort i eierseksjonsloven. Dette for at kun lovlig etablert boenheter benyttes til beboelse.
Tvangsfravikelse
Utkastelse via namsmannen har strenge formkrav og kan ta svært lang tid å få gjennomført. Utvalget kan gjerne vurdere om det er måter å gjøre denne prosessen smidigere, og samtidig bidra til en mer enhetlig praksis blant namsmennene.