Bergen Huseierforening har mye kontakt med private utleiere. Vi ønsker allerede nå i innledende fase av Husleielovutvalgets arbeid å komme med noen innspill. Her har vi særlig tenkt på det som ikke fungerer så bra med dagens lov og som er viktig å forenkle.
Vi mener at en total gjennomgang og en helt ny lov er en bedre løsning enn kun å foreta justeringer i eksisterende lov.
1) Små og store utleiere – leiekontraktenes varighet
Bergen Huseierforening håper på det sterkeste, og anbefaler at utvalget lager et skille mellom regler for småskala privat utleie og profesjonelle utleiere. Når utvalget arbeider med å styrke leietakers rettigheter, håper vi dere har i bakhodet at mange utleiere er private personer. Hvis det blir for komplisert eller forbundet med for stor risiko å leie ut – typisk at det blir for lang varighet på leiekontrakter eller for vanskelig å si opp et leieforhold – risikerer vi at private utleieboliger forsvinner fra markedet. Det ER forskjell på å leie ut kjellerleiligheten i huset der man selv bor og å være utleier av hundre leiligheter i Oslo. Vi trenger begge typer utleiere. Ny lov må ivareta alle.
I mandatet ligger at utvalget skal vurdere om minstetiden for privatpersoner som leier ut bør økes og om leietakers oppsigelsesvern bør styrkes. Ikke-profesjonelle utleiere opplever at leietakere har et svært sterkt oppsigelsesvern med dagens regler. For sokkelboliger osv må det opprettholdes en mulighet for ett års utleie. For andre utleieforhold fungerer dagens regler om 3-årskontrakter stort sett fint. Vi ser ikke behov for å utvide dette, ei heller for profesjonelle utleiere. Velfungerende leieforhold vil stort sett bli fornyet for nye perioder. Men dersom utvalget kommer til å utvide varigheten for de tidsbegrensede kontraktene, vil vi på det sterkeste anbefale å gjøre dette kun for de store aktørene, for eksempel de som har flere enn 10 utleieboliger i samme bygning.
2) Husstandsutvidelse
Ved utleie av et enkelt rom eller en liten leilighet – ofte i tilknytning til utleiers egen bolig, opplever mange utleiere det svært belastende at de ikke selv kan bestemme at det bare skal leies ut til en person. Behovet er ofte begrunnet med trygghet for utleier eller mengden slitasje. Noen setter leien lav fordi det bare leies ut til en person, men snart er husstanden lovlig utvidet med flere. Dette oppleves særdeles urimelig for private utleiere, og medfører at en del mindre utleieenheter faktisk ikke leies ut. Kan dere finne en løsning som sikrer at utleiere av enkeltrom, hybler og små leiligheter lovlig kan leie ut til en person?
3) Kollektiv
Kollektiv er en utleieform som er svært utbredt, særlig blant studenter. Men det er så mye i dagens husleielov som ikke passer for bofellesskapene. Kanskje bør man nekte de enkelte beboerne å utvide husstanden og ta flere inn på sitt rom. Skal man fortsatt kunne velge mellom å ha en ansvarlig leietaker eller at alle er solidarisk ansvarlige? Hva skjer når den som har depositum i sitt navn, flytter ut? Hvilke regler bør gjelde for overføring av leiekontrakt når en eller flere flytter ut? Å innføre mulighet utelukkende for individuelle kontrakter med individuelle oppsigelsesadganger, har vi ikke tro på. Det blir mye administrasjon og risiko for leietap for utleiere, og kan føre til at utleieboliger forsvinner fra markedet.
4) Strøm
Det er ikke få timer totalt som medgår rundt i landet – og i tillegg hos HTU – på å gjennomgå strømregninger, finne riktig avregning for leietaker og kreve etterbetaling eller foreta tilbakebetaling. Vi foreslår å gjøre det enkelt. Hovedregel må være at leieobjektet har egen strømmåler og leietaker må inngå strømavtale direkte med strømselskapet, og altså betale for egen strøm. Om det ikke er egen strømmåler i leieobjektet, må strøm være inkludert i leien. Utleier får en risiko med at leietaker sløser med strømmen når det er inkludert, men utleier er likevel den nærmeste til å kunne stipulere kostnadene ved inngåelse av leieforholdet, eventuelt velge å installere strømmåler i utleieboligen.
5) Depositum
Det er helt grunnleggende viktig for utleiere å ha sikkerhet. Selv om de digitale løsningene for depositum er mye bedre enn før, oppfattes opprettelse av depositum som krevende. Å sette pengene på sin egen konto, er en dårlig løsning både for utleiere og leietakere. Et vanlig depositum binder også opp mye kapital for leietakere. Mange private utleiere er også svært negative til NAV-garantier, noe som er forståelig da innholdet i disse varierer mellom kontorene, og en uoppmerksom utleier risikerer å stå uten sikkerhet fordi garantien utløper før leieforholdet.
Vi trenger en løsning som er lovfestet, enkel, god og landsdekkende. For eksempel kan man se for seg å fjerne dagens depositumsordning, og innføre en obligatorisk forsikringsløsning. Ved inngåelse av leieforhold skal leier alltid betale en sikkerhets-forsikring – tilsvarende for eksempel en fjerdedel av en avtalt månedsleie (hvor stort beløpet skal være må beregnes og standardiseres). Forsikringsdekningen skal være lik med hensyn til hva som dekkes (ubetalt leie, skader og manglende rengjøring), og sikkerheten kan for eksempel tilsvare fire måneders leie. Helst kunne man se for seg en egen felles – gjerne offentlig – administrasjon av dette. Alternativt, om det må via forsikringsselskapene, må vilkårene være like alle steder, slik at det ikke er ulike regler for hva og hvor mye som dekkes.
6) Registrering av leiekontrakter?
På Island har myndighetene stilt krav til registrering av leiekontrakter for utleiere som har to eller flere leieforhold. Det er opprettet en database for registrering, hvor det også er mulig å gjøre kredittsjekk og andre disposisjoner knyttet til leieforhold. Dataene benyttes av myndighetene til å skaffe statistikk som danner grunnlag for politikk. Det kan være hensiktsmessig å se til Island og deres erfaringer med dette. En slik offentlig infrastruktur i leieforhold kan bidra til bedre leieforhold.
Lykke til med det videre arbeidet! Vi ser frem til høringsrunde.